Переуступка прав собственности на квартиру – это, пожалуй, единственный вариант для смены собственника жилья в еще строящемся доме. Когда самой квартиры по факту еще нет, она не построена, просто так продать ее нельзя.
Однако можно переуступить право собственности на нее, и многие квартиры в строящихся домах не раз и не два меняют владельцев до момента сдачи дома. Такой вариант продажи, как переуступка прав собственности, мы и рассмотрим сегодня более подробно.
Что такое продажа по переуступке прав собственности?
По сути, такая продажа не является прямой передачей владения одним человеком другому. На самом деле, меняется одна сторона договора между застройщиком и покупателем или дольщиком. Покупатель за определенную сумму у прежнего владельца приобретает права и обязанности по основному договору с застройщиком.
При этом не гарантируется в полной мере безопасность сделки, так как риски, связанные со строительством жилья также переходят к новому владельцу, и в судах нередко рассматриваются дела между застройщиками и владельцами строящихся квартир.
Если первоначальный покупатель внес не всю оговоренную с застройщиком сумму, новый владелец обязан исполнить обязательства, указанные в основном договоре.
Порядок заключения договора переуступки
В юридической практике имеется особая терминология относительно договоров по переуступке. Так, сама процедура называется юристами цессией, покупатель именуется цессионарием, а продавец-застройщик – цедентом.
Вот с этим цедентом и возникают часто сложности, если договор переуступки нарушает основные положения договора между застройщиком и покупателем жилья.
Если платеж по договору с застройщиком полностью погашен, то передаются только права основного договора. При этом застройщик может быть уведомлен о продаже, а может, и нет, в зависимости от того, указан ли данный пункт в основном договоре.
Однако специалисты рекомендуют все-таки уведомлять застройщика о процедуре переуступки, и вот почему.
- Застройщик может оспорить сделку, указав на тот факт, что не был уведомлен о ней.
- Более того, по завершению строительства, квартира может быть передана им первоначальному покупателю по основному договору.
Очень желательно, чтобы вы позаботились о том, чтобы застройщик точно получил ваше уведомление. Доказывать обратное потом придется долго и упорно, а если такое условие прописано в основном договоре, то дело вполне может перерасти в судебную тяжбу.
Другой вариант развития событий – это когда первоначальный покупатель квартиры внес оплату по договору только частично. В этом случае, о том, что планируется заключить договор переуступки права собственности, застройщик должен быть уведомлен в обязательном порядке.
Более того, застройщик должен дать согласие на передачу прав собственности от одного покупателя к другому. Как правило, так как решающее слово остается именно за застройщиком, он требует дополнительную плату за свое согласие.
И здесь можно проконсультироваться с адвокатами по поводу своих дальнейших действий, или же получить согласие миром, оплатив требуемую сумму. В любом случае, согласие важно получить письменное, а не на словах.
Как оформляется договор переуступки права собственности?
Перед тем, как подписывать с фактическим продавцом квартиры какие-то договора, нелишним будет узнать у самого застройщика, нет ли за первым покупателем «грехов». Это могут быть просроченные платежи и пени, иного рода долги, которые, с передачей прав на строящуюся квартиру, перейдут к вам.
Задержка оплаты по договору дает застройщику право в одностороннем порядке отказаться от исполнений обязательств по основному договору. Так что пени и неустойка – это, так скажем, не самое страшное, что может случиться.
Если совесть продавца чиста, и застройщик это подтвердил, пора составлять и подписывать соглашение.
- Продавец обязан передать вам все документы, касающиеся жилья: предварительный и основной договор, дополнительные договора, квитанции или иные подтверждающие факт оплаты документы.
- Передача документов фиксируется подписанием особого акта, который подписывают обе стороны договора.
- Сам договор переуступки заключается в письменной форме, часто требуется государственная регистрация документа.
- В самой цессии должен быть указан номер и сведения основного договора с застройщиком.
Опять же, человек, приобретающий квартиру по переуступке, получает лишь тот набор прав, который указан в договоре с застройщиком, а оформление прав собственности на квартиру будет возможно только после того, как работы будут завершены, а дом сдан.
